근저당 뜻 설정 해지 총정리

부동산 거래를 진행할 때 가장 중요한 것 중 하나는 바로 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인하는 것입니다. 이는 부동산의 소유권을 비롯해 담보 설정 여부까지 확인할 수 있는 필수적인 서류로, 매매는 물론 전월세 계약을 진행할 때도 반드시 체크해야 합니다. 하지만 부동산 거래 경험이 적은 사회초년생이나 일반인들은 이러한 중요성을 간과하고 중개사의 말만 믿고 계약을 체결하는 실수를 할 수도 있습니다.

등기사항전부증명서란 무엇인가?

등기사항전부증명서는 쉽게 말해 부동산의 주민등록증이나 이력서와 같은 역할을 합니다. 이 문서를 통해 해당 부동산의 실제 소유자가 누구인지, 해당 부동산에 대한 권리관계가 어떻게 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다. 특히 주의 깊게 살펴보아야 할 부분은 근저당과 관련된 사항입니다.

근저당 뜻과 개념

근저당은 채무자가 채무를 이행하지 못할 경우 채권자가 해당 부동산을 통해 우선적으로 변제를 받을 수 있도록 설정된 담보권입니다. 쉽게 말해, 부동산을 담보로 대출을 받은 경우, 대출금을 상환하지 못할 경우 금융기관이 해당 부동산을 처분하여 대출금을 회수할 수 있도록 하는 권리라고 이해하면 됩니다.

예를 들어, A씨가 은행에서 주택담보대출(주담대)을 받아 집을 구매했다고 가정해 보겠습니다. 이때 은행은 A씨의 집을 담보로 대출을 실행하며, A씨가 대출금을 갚지 못하면 은행은 해당 부동산을 경매로 넘겨 대출금을 회수할 수 있습니다.

근저당권과 채권최고액

근저당권은 단순한 저당권보다 한층 더 확장된 개념으로, 미래에 발생할 가능성이 있는 채무까지 포함하여 담보 설정을 하는 특징이 있습니다. 이를 위해 일반적으로 채권최고액이 설정됩니다. 보통 채권최고액은 실제 대출금의 120~130% 수준으로 정해지며, 이는 향후 발생할 수 있는 이자나 연체료 등을 포함하여 담보의 가치를 보장하기 위한 것입니다.

예를 들어, A씨가 1억원을 대출받았다면, 등기부등본에는 채권최고액이 1억 2천만~1억 3천만원으로 기재됩니다. 이는 대출금 상환이 지연되면서 발생할 수 있는 추가 이자와 비용을 고려한 금액입니다.

근저당 설정 여부 확인 방법

근저당권이 설정되었는지 확인하는 방법은 등기사항전부증명서(등기부등본)의 을구를 확인하는 것입니다. 을구 항목에서 ‘근저당권자: OO은행 / 채권최고액: 금○○○○○○원’이라는 문구가 있다면, 해당 부동산이 담보로 제공된 상태라는 것을 의미합니다.

근저당 설정 여부의 중요성

특히 전월세 계약을 진행할 때 근저당 설정 여부는 매우 중요한 요소입니다. 만약 해당 부동산에 근저당이 설정되어 있고, 집주인이 대출금을 갚지 못한다면, 부동산이 경매로 넘어갈 가능성이 있으며, 이 경우 세입자의 전세 보증금이 보호되지 못할 수도 있습니다.

일반적으로 근저당 설정 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 집값의 70%를 초과하면 보증금 반환이 어려울 위험이 크다고 판단됩니다. 예를 들어, 시세 1억원의 집에 집주인이 6천만원의 대출을 받은 경우, 채권최고액은 7천2백만원으로 기재됩니다. 만약 이 집이 경매에서 7천만원에 낙찰된다면, 은행은 대출금 6천만원을 먼저 회수하게 되고, 세입자가 전세 보증금으로 3천만원을 지급했더라도 실제 돌려받을 수 있는 금액은 1천만원뿐이 될 수도 있습니다.

근저당 말소 특약

근저당이 설정된 상태에서 전세 계약을 진행하는 경우, 잔금 지급과 동시에 근저당 말소를 특약으로 설정하는 방법이 있습니다. 예를 들어, 집주인이 전세 보증금을 받아 대출을 상환할 계획이라면, 계약서에 ‘잔금 지급일에 근저당 말소를 완료한다’는 특약을 추가하는 것이 중요합니다.

하지만 근저당을 상환하더라도 직접 말소 등기를 신청하지 않으면 등기부상 근저당권이 유지되므로, 반드시 근저당 말소 등기가 정상적으로 이루어졌는지 확인해야 합니다.

결론

부동산 거래에서 근저당 설정 여부를 확인하는 것은 매우 중요한 절차입니다. 특히 전월세 계약을 진행하는 경우, 근저당 금액과 전세 보증금을 합한 금액이 집값의 70% 이상이라면 리스크가 크기 때문에 신중한 판단이 필요합니다.

안전한 부동산 거래를 위해 계약 체결 전 반드시 등기사항전부증명서(등기부등본)를 확인하고, 근저당 설정 여부 및 채권최고액을 체크하는 습관을 기르시기 바랍니다. 철저한 사전 확인이 안전한 부동산 계약을 보장하는 가장 좋은 방법입니다. 감사합니다.