위반건축물 양성화 이행강제금 총정리

위반건축물이란?

위반건축물이란 건축법에 따라 정해진 절차를 준수하지 않고 임의로 증축, 개조, 변경한 건축물을 의미합니다. 이러한 위반건축물은 향후 적발될 경우 시정명령이 내려지고, 철거를 요구받거나 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, 건축물대장에 위반건축물로 등재될 경우 금융기관에서 대출이 어렵고, 매매 및 임대에도 상당한 제한이 따를 수 있습니다.

대표적인 위반건축물 사례

• 옥상에 허가 없이 옥탑방을 설치하는 경우
• 주택의 발코니를 무단 확장하는 경우
• 다가구주택의 원룸을 불법으로 분할하여 개별 임대하는 경우
• 상가건물에서 허가 없이 주거용으로 변경하는 경우
• 불법 증축으로 인해 건축 허가 면적을 초과하는 경우

이러한 위반건축물들은 일반적인 주거용 및 상업용 건물에서 흔히 발견되며, 적발될 경우 상당한 불이익을 초래할 수 있습니다.

위반건축물이 거래에 미치는 영향

부동산 거래를 진행할 때 위반건축물 여부를 확인하는 것은 필수적입니다. 특히 전세 계약을 맺을 때 위반건축물로 등재된 건물은 은행에서 전세자금 대출을 받을 수 없습니다. 일반적으로 아파트, 빌라, 다세대주택 등 공동주택에서 위반건축물이 적발되면 대출이 불가능하며, 다가구주택의 경우에도 상황에 따라 제한이 따를 수 있습니다.

위반건축물의 유형

• 건축물의 용도 변경 (예: 상업시설을 주거시설로 변경)
• 일조권 침해 및 건축 높이 제한 위반
• 무단 증축 (테라스에 지붕을 설치하는 등)
• 불법 공작물 설치 (2m 이상의 담장, 대형 광고판 등)
• 주차장 등 공공시설에 컨테이너 무단 설치

이러한 위반행위는 발견 즉시 시정명령이 내려지며, 지속적인 위반 시 이행강제금이 부과됩니다.

위반건축물 적발 및 시정 절차

위반건축물은 일반적으로 주민 신고, 공무원의 실사 조사, 항공 드론 촬영 등을 통해 적발됩니다. 적발되면 시정명령이 내려지며, 일정 기간 내에 철거하지 않을 경우 건축물대장에 위반건축물로 등재되고 이행강제금이 부과됩니다.

이행강제금은 연 1~2회 부과되며, 미납 시 재산 압류 등의 불이익이 발생할 수 있습니다. 또한, 위반건축물로 등재될 경우 매매 및 전세 거래가 더욱 어려워질 수 있습니다.

위반건축물 양성화 절차

위반건축물을 해결하는 방법은 크게 두 가지입니다. 첫 번째는 철거를 통해 원상 복구하는 것이며, 두 번째는 양성화 절차를 거쳐 법적 인정을 받는 것입니다. 양성화 절차는 다음과 같습니다.

1. 이행강제금 1회 납부
2. 건축 허가 및 신고 진행
3. 착공 신고 및 사용 승인 동의 절차 수행
4. 양성화 절차 완료 및 건축물대장 정정

일반적으로 5~8년마다 양성화 기회가 주어지며, 2014년 이후에는 시행된 사례가 없지만 향후 가능성이 존재합니다.

양성화 시 고려해야 할 사항

위반건축물을 양성화하면 건축물의 연면적이 증가하여 취득세 및 재산세가 상승할 수 있습니다. 따라서 이행강제금 부담과 양성화 후 세금 부담을 비교하여 신중하게 결정하는 것이 중요합니다.

결론

위반건축물 문제는 부동산 거래 및 대출에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 사전에 충분한 조사를 거쳐 신중하게 접근해야 합니다. 양성화를 통해 문제를 해결하는 것이 바람직하지만, 경제적 부담을 고려하여 최선의 선택을 해야 합니다.