부동산 계약 특약사항 개요
살아가면서 부동산 전세·월세 계약은 한 번씩은 다 경험한다고 생각합니다. 금액 및 계약일 등은 어느 정도 내용을 파악할 수 있지만 특약사항의 경우 임대 계약별로 서로 다르기 때문에 파악하기가 쉽지 않습니다. 공인중개사님이 친절하게 설명해 주시겠지만 그래도 미리 알아보고 계약을 진행한다면 훨씬 더 편한 계약이 되리라 생각되어 임대인 입장과 임차인 입장에서의 특약사항을 정리하고 설명드려보겠습니다.
부동산 계약 특약사항 임대인
- 반려동물 사육에 관한 특약 : 반려동물을 키우는 인구가 증가함에 따라서 이로 인해 발생하는 소음, 냄새와 위생 그리고 알르레기에 대한 민원에 대한 원상복구의 논란이 있어서 반려동물 사육에 대한 특약을 작성해 두시는 게 좋습니다.
- 시설물에 대한 원상복구 특약 : 일반적인 사항이긴 하지만 한번더 꼼꼼하게 작성해 두는 특약으로 기본시설물에 대해서 계약 당시의 상태로 원상복구을 하는 부분입니다. 임차인의 니즈로 설치한 추가시설에 대한 부분도 원상복구가 원칙이나 건물에 도움이 되는 유익비 개념으로 임대인의 동의가 있을 시 원상복구를 하지 않아도 됩니다. 그리고 추가 설치한 부분에 대한 권리금은 요구할 수 없습니다.
- 계약기간 전 퇴거시 중개수수 책임 : 일반적인 사항이긴 하지만 임차인이 계약기간 전에 퇴거 시에는 신규 임차인이 입주할 시 그에 관련된 중개수수료는 기존 임차인이 지불한다는 내용입니다.
- 월세 연체시 계약해지 특약 : 월세를 2회 이상 연체하고 연락이 두절될 시에 명도를 진행할 수 있다는 특약으로 이 부분을 확실히 해두어야 월세의 연체를 미리 방지할 수 있는 특약입니다.
부동산 계약 특약사항 임차인
- 전세대출 불가시 계약 취소 : 많은 분들이 LH 및 전세자금 대출을 받아서 진행하는 부분이 많지만 여러 사유로 인해서 대출이 진행이 불가하게 되는 경우가 있습니다. 그럴 때는 대출이 안돼서 입주가 불가하게 되는 경우로 서로 난처한 입장에 처할 수가 있어 미리 대출이 불가할 때 계약금을 반환해 주고 계약을 해지하기로 하는 특약입니다.
- 근저당 및 추가 물권변동 : 계약시 확인하는 등기부등본에 없던 근저당을 입주일 전에 추가적인 근저당을 추가하거나 그 외의 물건변동을 임대인이 발생시킨다면 향후 보증금에 대한 안정성이 떨어지는 부분으로 대출을 받아서 입주할 때에는 대출이 불가해서 입주가 불가해지는 상황이 생길 수 있습니다. 이를 미연에 방지하기 위해서 그리고 이런 부분을 미리 공유하기 위해서 꼭 필요한 특약사항입니다.
- 이사정산 : 임차인이 입주하는 날까지의 전기요금, 가스요금, 수도요금 등을 정산하는 부분을 미리 특약으로 확인해두는 특약입니다.
- 계약 종료시 장기수선 충당금 정산 : 임차인이 아파트를 입주해서 관리비를 납부하게 되면 장기수선 충당금을 납부하게 되는데 이는 나중에 계약이 종료 시 임대인이 임차인에게 반환해주어야 하는 금액으로 이 부분도 미리 특약으로 정해놔야 나중에 분쟁이 생기지 않습니다.
- 임치인의 귀책사유가 아닌 고장 수리책임 : 계약기간 거주하는 동안 임차인의 책임으로 인한 고장의 책임은 당연히 임차인이 수리를 하는 부분이나 임차인의 귀책사유가 아닌 천재지변이나 누수와 같은 사항의 수리 책임은 임대인에 있다는 부분으로 상식적이지만 미리 꼭 짚어놔야 나중에 문제가 되지 않는 중요한 특약입니다.
- 계약 종료시 보증금 반환 : 전세사기가 사회문제로 대두되면서 민감해진 특약사항으로 임대인이 계약기간 종료 시가 되었는데도 새로운 임차인이 구해지면 그때 보증금을 반환하겠다는 경우가 종종 있어서 새로운 임대차 계약한 곳으로 이전하는데 문제가 발생하는 것을 방지하기 위한 특약이라고 보시면 좋을 거 같습니다.
부동산 계약 전세 월세 계약시 특약사항 결론
각자의 입장에서 생각해서 분란의 소지가 생길 수 있는 여러 가지 입장을 임대인과 임차인의 입장에서 항목별로 정리해 보았습니다. 갈수록 각박해지는 세상에서 미연에 방지할 수 있는 사항들을 이렇게 꼼꼼하게 정리해 둔다면 임대인과 임차인이 서로 더 원만하게 지낼 수 있을 거라 생각합니다. 물론 친절한 공인중개사님이 더 자세하고 계약에 따라서 맞춘 특약사항을 작성하겠지만 기본적인 위의 특약사항을 확인한다면 더 큰 도움이 되실 거라 생각합니다. 다음에도 더 좋은 정보로 여러분을 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.