1. 예시
전세 계약을 진행할 때 가장 중요한 것은 등기부등본을 확인하여 선순위 권리가 없는지를 파악하는 것입니다. 계약 당시에는 문제가 없는 것으로 보였지만, 이사 당일에도 등기부를 재확인한 후 잔금을 지급하고 전입신고와 확정일자를 받았음에도 불구하고, 이후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.
예를 들어, 몇일 후 전세보증보험을 가입하려고 했으나, 은행에서 해당 주택의 대출금이 과다하여 가입이 불가능하다는 통보를 받았고, 다시 등기부등본을 조회한 결과, 전입신고와 확정일자를 받은 날 근저당권이 설정되어 있는 상황이 발생할 수 있습니다.
집주인에게 이에 대해 항의했으나, 집주인은 대출을 받을 권리가 있으며 법적으로 문제가 되지 않는다고 주장하는 경우가 많습니다. 또한, 부동산을 통해 계약을 체결했더라도, 해당 부동산 역시 이에 대한 법적 책임을 지지 않는 경우가 대부분입니다.
이러한 경우 전세보증보험에도 가입할 수 없고, 근저당권보다 권리순위가 늦어 세입자는 보증금을 보호받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 더욱이 보증금이 소액임차보증금 기준을 초과하는 경우, 임차인은 보증금 전액을 손실할 위험에 직면할 수 있습니다.
이러한 상황에서는 집주인을 상대로 전세보증금 반환 청구 소송을 진행하는 방법밖에 없지만, 만약 집주인의 재산이 남아 있지 않다면 소송에서 승소하더라도 보증금을 돌려받기 어려운 것이 현실입니다.
이처럼 전입신고와 확정일자의 효력 발생 시점과 근저당권 효력 발생 시점의 차이를 이용한 전세사기는 빈번하지는 않지만, 계획적으로 이루어지는 경우가 많습니다. 따라서 이를 방지하기 위한 철저한 대비가 필요합니다.
2. 잔금일 당일 근저당 설정 불가
이러한 전세사기를 예방하기 위해 가장 효과적인 방법 중 하나는 잔금일 당일 근저당 설정을 불가하도록 하는 것입니다. 또는, 대출 실행 전에 선순위 임차인 여부를 확인한 후 대출이 이루어지도록 하는 제도를 도입하는 것도 해결책이 될 수 있습니다.
일반적으로 임대인이 갑작스럽게 계약 당일 대출을 받을 가능성은 적습니다. 만약 긴급하게 대출이 필요하다면, 세입자를 구하기 전에 대출을 먼저 실행하는 것이 합리적입니다.
현재 대부분의 1금융권 은행에서는 선순위 세입자가 전세 계약을 체결한 경우 주택담보대출을 실행하지 않습니다. 하지만 일부 은행에서는 이를 확인하는 과정이 명확하지 않아, 집주인이 세입자가 전입신고 및 확정일자를 받기 전 급하게 대출을 실행하는 방식으로 전세보증금을 가로채는 일이 발생할 수 있습니다.
따라서 세입자가 입주하기 전에 반드시 대출을 받도록 하거나, 최소한 세입자의 대항력이 발생한 이후 대출이 가능하도록 제도를 개선해야 합니다.
3. 전입신고 확정일자 사전 신고 제도
또 다른 예방책으로는 전입신고 및 확정일자를 미리 신고할 수 있도록 하는 제도가 필요합니다.
현재 확정일자는 계약서만 있으면 언제든 받을 수 있지만, 전입신고는 원칙적으로 잔금 지급 후 기존 세입자가 퇴거해야 가능합니다.
그러나 공실 상태인 경우에는 중도금 납입 등의 방법을 통해 전입신고를 미리 진행할 수 있습니다. 또한, 기존 세입자가 퇴거하기 전이라도 특수한 사유가 있을 경우 예외적으로 전입신고가 가능할 수 있습니다.
이러한 제도를 적극 활용한다면, 세입자는 잔금을 지급하기 전에 대항력을 확보하여 근저당권보다 우선순위를 가지는 방식으로 보호받을 수 있습니다.
4. 추가적인 예방 방법
이 외에도 세입자가 전세 계약을 체결하기 전 주의해야 할 사항들이 있습니다.
- 반드시 계약 전후로 등기부등본을 최소 두 번 이상 확인할 것
- 전세보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 가입 후 계약 진행할 것
- 전세 계약 시 특약을 통해 잔금 지급 전에 전입신고 및 확정일자를 받는 조항을 추가할 것
5. 법적 보호 장치 개선 필요성
궁극적으로 이러한 전세사기를 방지하기 위해서는 법적 보호 장치가 더욱 강화되어야 합니다. 정부 차원에서 세입자의 권리를 보호할 수 있도록 대출 심사 시 임차인 보호 조치를 의무화하고, 대출 실행 전에 임차인의 존재 여부를 확인하는 절차를 마련하는 것이 필요합니다.
이와 같은 제도 개선을 통해 세입자들이 안전하게 전세 계약을 체결하고, 전세사기 피해를 예방할 수 있는 환경을 조성하는 것이 중요합니다.